2026年6月28日，国盛证券（002670）发布了一篇房地产开发行业的研究报告，报告指出，商业不动产REITs获批加速，首批中证REITs全收益指数基金7月1日起发售。
报告具体内容如下：
REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数下跌2.40%。截至6.26，本周（6.19-6.26，下同）中证REITs（收盘）指数下跌2.40%，收于709.5点；中证REITs全收益指数下跌2.40%，收于944.9点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别下跌1.48%/下跌5.24%/上涨0.06%/下跌3.82%/下跌4.01%/下跌2.48%。 本年中证REITs全收益指数跌幅为6.43%。截至6.26，本年中证REITs（收盘）指数跌幅为8.87%，中证REITs全收益指数跌幅为6.43%。
C-REITs二级市场表现
本周REITs二级市场整体呈现回调行情。截至6.26，已上市REITs总市值约2082亿元，平均单只REIT市值约27亿元。本周9只上涨、77只下跌，周均涨幅为-3.59%；其中国泰海通砂之船商业REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT涨幅靠前。板块来看，本周保障房、能源REITs跌幅较小，产业园区、仓储物流板块REITs回调幅度较大；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通/能源/生态环保/消费/水利设施/数据中心/商业不动产REITs二级市场涨幅分别为-5.62%/-6.6%/-0.72%/-1.92%/-1.46%/-2.15%/-3.57%/-3.73%/-2.01%/-2.03%。
商业不动产REITs方面：首批4单商业不动产REITs上市后表现延续此前分化基调，截至6.26，汇添富上海地产商业/中信建投（601066）首农商业/国泰海通砂之船商业/中金唯品会商业REIT分别较发行价-7.2%/-1.0%/+13.9%/-0.03%。同时商业不动产REITs获批加速，6月22日6单获得证监会批复。此外，华夏、易方达、南方、中金四家基金公司旗下中证REITs全收益指数证券投资基金将于2026年7月1日至7月7日集中公开发售。
本周商业不动产板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量255.6万股，日均换手率0.8%。本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心/商业不动产REITs板块换手率分别为0.8%/0.7%/0.8%/0.3%/0.5%/0.8%/1.1%/0.6%/1.1%/2.9%。
REITs估值表现
本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是易方达广开产园REIT（12.8%）、中金湖北科投光谷REIT（12.1%）、华夏合肥高新REIT（12%）。P/NAV位于0.5-1.6区间，其中位列前三的REITs分别是华夏首创奥特莱斯REIT（1.
6）、华夏安博仓储REIT（1.
5）、中金厦门安居REIT（1.
5）。
投资建议
我们认为一级打新仍存套利空间，当下二级投资策略主要有以下几条主线：
1）β机会：建议关注政策主题催化下的超预期弹性（如消费类）、通胀叙事下的业绩兑现确定性（如高速类）。
2）择时机会：关注具备短期催化下优质消费、高速、IDC、公用事业等资产在二级市场回调后（如解禁后、季报利空出尽后）的价值重构；办公及仓储类租赁需求仍相对疲软，或需等待经济复苏的明确信号激活。
3）分派率角度：保障房等弱周期资产的红利配置价值已被市场认可，交易逻辑建议关注债性端长端利率走势及股性端租金水平变化。分派收益依旧是当前市场定价的重要支撑，但需警惕脱离基本面的“价值陷阱”。
4）龙头溢价：当前REITs市场已进入扩募与新发并行阶段，扩募并非资产价值增长的万能解药，但具备充足优质资产储备、扩募项目具备明确增长空间的原始权益人，其后续龙头效益不可忽视。
风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。
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